文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xí女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌ng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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