导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思ng>

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增8可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思2亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。