近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràn一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么g)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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